Kurz erklärt
Die meisten Baufinanzierungen haben eine Zinsbindung, die vor der vollständigen Rückzahlung endet. Für die verbleibende Restschuld brauchst du dann eine Anschlussfinanzierung.
Du kannst bei deiner bisherigen Bank verlängern (Prolongation), zu einem anderen Institut wechseln (Umschuldung) oder dir mit einem Forward-Darlehen die Konditionen schon einige Zeit vor Ablauf der Zinsbindung sichern. Welche Variante sinnvoll ist, hängt vom Zinsumfeld, deiner Restschuld und deinen Plänen ab.
Was dazugehört
Eine durchdachte Anschlussfinanzierung umfasst:
- die Prüfung der aktuellen Restschuld und des genauen Zinsbindungsendes
- einen Vergleich zwischen Verlängerung bei der Hausbank und Wechsel
- bei Bedarf ein Forward-Darlehen zur frühzeitigen Absicherung
- die Neuplanung von Tilgung und Laufzeit
- die Klärung der Grundschuld-Abtretung bei einem Bankwechsel
Oft ist die Anschlussfinanzierung auch eine Gelegenheit, die Rate an deine aktuelle Lebenssituation anzupassen oder anstehende Modernisierungen gleich mit einzuplanen.
Für wen ist das sinnvoll?
Relevant ist das Thema für alle, deren Zinsbindung in absehbarer Zeit endet und die dann noch eine Restschuld haben. Ein Forward-Darlehen kommt vor allem für dich infrage, wenn du Planungssicherheit möchtest und das Risiko steigender Zinsen nicht tragen willst.
Auch wer mittlerweile mehr verdient, schneller tilgen möchte oder umgekehrt eine niedrigere Rate braucht, profitiert von einer gezielten Neuplanung statt einer stillschweigenden Verlängerung.
Sinnvoll ist eine Prüfung auch, wenn du die Immobilie in einigen Jahren verkaufen oder vererben möchtest.
Wovon die Kondition abhängt
Die Kondition deiner Anschlussfinanzierung richtet sich nach:
- der Höhe der Restschuld im Verhältnis zum aktuellen Immobilienwert
- dem Zinsniveau zum Zeitpunkt des Abschlusses
- der Vorlaufzeit – bei Forward-Darlehen wird meist ein Aufschlag fällig
- der gewünschten neuen Zinsbindung und Tilgung
- deiner aktuellen Bonität und Einkommenssituation
Da du bereits einen Teil getilgt hast, ist die Ausgangslage häufig besser als beim Erstkauf. Das verbessert deine Verhandlungsposition gegenüber der bisherigen Bank.
Darauf solltest du achten
- Früh starten: Beschäftige dich rechtzeitig mit dem Ende deiner Zinsbindung, nicht erst wenige Wochen vorher.
- Angebot der Hausbank prüfen: Vergleiche das Verlängerungsangebot immer mit Alternativen am Markt.
- Aufschlag abwägen: Kalkuliere bei Forward-Darlehen die Kosten der Vorlaufzeit gegen das Zinsänderungsrisiko.
- Wechsel vorbereiten: Kläre Unterlagen, Ablauf und mögliche Kosten eines Bankwechsels vorab.
- Neu justieren: Nutze die Gelegenheit, Tilgung und Sondertilgungsrechte an deine heutige Situation anzupassen.
- Absicherung überprüfen: Passe Risikoleben und weitere Absicherungen an die neue Restschuld und Laufzeit an.
Typische Fehler
- Prolongation blind unterschreiben: Das Angebot der Hausbank ist nicht automatisch das beste.
- Zu spät anfangen und dadurch keine echte Auswahl mehr haben, weil die Zeit für einen Wechsel fehlt.
- Bindung unterschätzen: Ein Forward-Darlehen ist verbindlich, auch wenn die Zinsen später fallen.
- Restschuld nicht kennen und deshalb mit falschen Zahlen planen.
- Nur auf die Rate achten statt auf die Gesamtlaufzeit bis zur Schuldenfreiheit.
- Sondertilgungsrechte ungenutzt lassen, obwohl Rücklagen vorhanden wären und die Restschuld senken könnten.
Persönliche Beratung
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Häufige Fragen
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Am besten deutlich vor Ablauf der Zinsbindung. Ein Forward-Darlehen lässt sich oft schon Jahre im Voraus vereinbaren, und auch für einen normalen Wechsel brauchst du Zeit für Vergleich, Unterlagen und Bearbeitung. Je früher du dich informierst, desto mehr Varianten stehen zur Auswahl.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehen, dessen Konditionen du heute festlegst, das aber erst später ausgezahlt wird – typischerweise zum Ende deiner aktuellen Zinsbindung. Du sicherst dich damit gegen steigende Zinsen ab, zahlst dafür aber meist einen Aufschlag. Ob sich das für dich lohnt, hängt von deiner Einschätzung der Zinsentwicklung ab.
Ist ein Bankwechsel aufwendig?
Ein Wechsel erfordert einige Unterlagen und die Übertragung der Grundschuld, ist aber gut planbar. Wir unterstützen dich bei Vergleich und Ablauf, damit der Übergang reibungslos klappt. Wichtig ist, dass du rechtzeitig startest, damit keine Lücke entsteht.